Avec l’arrivée de la crise du Coronavirus, le marché immobilier se retrouve momentanément chamboulé ce qui n’épargne pas les locations long terme et les locations saisonnières.
Que vous soyez un locataire ou un propriétaire qui louez votre bien immobilier, vous êtes peut-être affecté par les conséquences de la crise sanitaire.
Voici un résumé des mesures extraordinaires qui ont été prises pour faire face à la crise et de ce que vous pouvez faire.
Pour les locations long terme
Le Gouvernement espagnol a mis en place plusieurs mesures pour essayer d’amoindrir les effets de cette crise sur les locataires en situation vulnérable. Il existe deux cas de figure.
Le bailleur est un « grand propriétaire »
Les locataires qui louent leur logement auprès de « grands propriétaires », c’est à dire des personnes ou sociétés qui gèrent plus de 10 propriétés (hors garage et cave), auront droit à un moratoire automatique sur leurs loyers. Dans ce cas, le propriétaire aura l’obligation d’accepter une demande faite par un locataire en situation vulnérable et aura le choix entre octroyer un report de 4 mois de loyer, que le locataire devra rembourser dans un délai de trois ans, ou appliquer une baisse de 50% sur le montant des loyers pendant 4 mois.
Le bailleur est un « petit propriétaire »
En Espagne, plus de 85% des bailleurs sont considérés comme « petits propriétaires ». Un propriétaire qui possède moins de 10 propriétés n’aura pas l’obligation d’accepter une demande de moratoire de la part de son locataire. Il pourra décider librement d’accorder un report, un délai de paiement ou une réduction temporaire des loyers, ou encore de renoncer à ceux-ci pendant l’état d’alerte. Pour cela, il devra communiquer au locataire, dans un délai de 7 jours, les conditions qu’il accepte ou les alternatives qu’il propose.
En cas d’impossibilité de se mettre d’accord avec le propriétaire, le locataire pourra faire la demande d’un prêt auprès de l’ICO (Instituto de Crédito Oficial) dans le cadre du Programme d’aide pour financer les loyers. Ce crédit, sans intérêts ni commissions, pourra couvrir jusqu’à 6 mois de loyer avec un remboursement qui pourra s’étaler sur 6 ans (avec un prolongement exceptionnel possible de 4 années supplémentaires).
Dans tous les cas, face à un problème ou à un conflit, le plus recommandable reste quand même d’essayer de trouver un accord à l’amiable. Ceci permettra d’éviter une procédure judiciaire qui pourrait être longue et couteuse, notamment à causes des circonstances extraordinaires que nous vivons.
Expulsion
Dans les cas extrêmes, les petits propriétaires pourraient commencer les démarches pour une demande d’expulsion. Il faut cependant savoir que, par Décret Royal 11/2020, aucune expulsion n’est possible pendant l’état d’alerte et que les tribunaux sont en ce moment paralysés. Toute demande serait donc mise en attente jusqu’à la reprise d’une activité normale. A ce moment là, les tribunaux seront certainement débordés car ils devront faire face à toutes les nouvelles affaires simultanément. De plus, celles-ci viendront se rajouter aux affaires déjà en cours mais suspendues pour cause de Covid-19. Une telle procédure pourrait facilement s’éterniser. Aussi, à la fin de l’état d’alerte, toute procédure d’expulsion visant une personne se trouvant dans une situation vulnérable, suite aux conséquences du Covid-19, qui lui empêcherait de trouver un autre logement pour elle et sa famille, pourra être suspendue pendant 6 mois.
Prolongement exceptionnel des baux de location
Pour tous les contrats de location, les locataires pourront demander un prolongement exceptionnel de leur contrat pour une durée de 6 mois. Le locataire pourra en faire la demande jusqu’à 2 mois après la fin de l’état d’alerte. Le contrat devra alors être prolongé avec les mêmes conditions financières.
Quelles conditions remplir pour être considéré en situation vulnérable?
Pour qu’un locataire soit considéré en situation vulnérable, il devra remplir les conditions suivantes:
– souffrir d’une perte d’emploi, d’un chômage temporaire (ERTE) ou d’une perte importante de ses revenus pour des raisons imputables à la crise du Covid-19.
– les revenus du foyer pendant le mois qui a précédé la demande de moratoire doivent être inférieur à 1645€ (ce qui équivaut à 3 fois l ‘IPREM), ce montant pouvant être légèrement majoré en fonction du nombre d’enfants ou de personnes à charge.
– le montant du loyer plus les frais de base (eau, électricité) doivent représenter plus de 35% des revenus.
– qu’aucun membre de l’unité familiale ne soit propriétaire d’un bien immobilier en Espagne ou n’en ai l’usufruit.
Pour plus de détails voir les explications de l’OCU (organisation de protection des consommateurs en Espagne).
Pour les locations saisonnières
Gérer les annulations
Toutes les locations touristiques sont à l’arrêt depuis l’entrée en état d’alerte. Si vous avez l’habitude de louer votre propriété aux vacanciers, vous avez sûrement dû annuler plusieurs réservations pour les mois de Mars, d’Avril et de Mai.
La plupart des passerelles de réservations, comme AirBnB ou Booking, ont adapté leur politique d’annulation pour permettre aux locataires d’être remboursés de leur dépôt. Si vous utilisez ces passerelles, vous devrez respecter les règles mises en place par celles-ci dans le cadre de la crise du Coronavirus et reverser toutes avances perçues pour les réservations concernées.
Pour les réservations effectuées par vous directement, vous devrez vous référer aux conditions d’annulation que vous avez établies dans votre contrat. Si vous ne savez pas quoi faire devant la situation unique à laquelle nous sommes tous confrontés, vous pouvez vous inspirer des politiques d’annulation exceptionnelles mises en place par les grands groupes et offrir une certaine flexibilité à vos locataires. Ceux-ci seront sûrement très reconnaissants de votre compréhension et devraient s’en souvenir pour une prochaine fois. En effet, si vous ne gagnez rien cette fois ci, vous confirmerez votre sérieux et ferez un client satisfait qui pourra revenir vers vous dans le futur.
Que faire pour vos futures réservations?
La situation encore incertaine ne nous permet pas de dire avec précision à quel moment les locations de vacances pourront reprendre normalement.
En attendant, vous pouvez toujours garder vos annonces actives en prenant soin de les adapter à la situation actuelle:
Mettez à jour et configurez vos calendriers sur les passerelles que vous utilisez, en privilégiant momentanément les confirmations manuelles pour vos réservations . Adaptez le texte de vos annonces en mentionnant les incertitudes liées à la situation de crise du Coronavirus. Assouplissez les conditions d’annulation pour vos réservations afin de ne pas décourager les éventuels locataires. Adaptez vos prix en proposant éventuellement des réductions spéciales.
Le nombre de vos réservations cette année sera durement impacté par le Covid-19, d’autant plus qu’aucune décision n’a encore été prise au sujet de l’ouverture de frontières en Espagne. Cependant il ne faut pas désespérer, si on ne sait pas à quoi s’attendre pour le tourisme international, on sait que les espagnols pourront eux prendre des vacances. Vous avez donc encore une chance de louer votre propriété cette année.