L’engouement pour la location touristique ne faiblit pas en Espagne. En 2024, on comptait près de 400 000 logements dédiés à la location de courte durée, selon les derniers chiffres de l’Institut National de Statistique (INE). Une croissance de plus de 16 % en un an, qui témoigne du succès de ce mode d’hébergement auprès des voyageurs.
Si vous possédez un bien situé dans une région touristique, vous avez sans doute envisagé de le proposer sur Airbnb, Booking ou une autre plateforme. Mais attention : se lancer dans la location saisonnière ne s’improvise pas. Les règles sont nombreuses, parfois complexes, et varient selon l’endroit où se trouve votre bien.
Voici l’essentiel à savoir pour louer légalement en Espagne en 2025.
Une compétence régionale avant tout
En Espagne, le tourisme est une compétence des communautés autonomes. Cela signifie que chaque région (Andalousie, Catalogne, Baléares, etc.) élabore sa propre réglementation. Il n’existe donc pas de loi unique au niveau national pour encadrer la location touristique.
Et ce n’est pas tout : les municipalités peuvent également adopter leurs propres règles, tant qu’elles ne vont pas à l’encontre des normes régionales. Si vous souhaitez louer un appartement à Barcelone, par exemple, vous devrez respecter la règlementation catalane ainsi que les exigences de la ville (comme le fameux plan PEUAT).
De façon générale, on distingue deux grandes catégories :
- Les logements touristiques simples, sans services hôteliers.
- Les logements avec prestations para-hôtelières (petits-déjeuners, ménage quotidien, accueil 24h/24…), soumis à des normes plus strictes.
Nous nous concentrerons ici sur les logements de type VUT (« viviendas de uso turístico »), les plus courants.
Quelle est la règlementation dans chaque région ?
Voici les décrets actuellement en vigueur dans les principales communautés autonomes :
- Andalousie : Décret 31/2024
- Catalogne : Décret-loi 3/2023
- Communauté Valencienne : Décret 9/2024
- Baléares : Décret-loi 3/2022
- Madrid : Décret 79/2014
- … et bien d’autres (voir liste complète dans les textes officiels)
Chaque décret fixe ses propres conditions : enregistrement, certificat d’urbanisme, exigences techniques, durée des séjours, nombre maximal de locataires, etc. Il est donc indispensable de se renseigner auprès des autorités régionales et locales avant de publier une annonce.
Ce que dit la loi au niveau national
Même si les compétences sont régionales, certaines obligations s’appliquent désormais partout en Espagne. En voici les principales :
1. Autorisation de la copropriété
Depuis le 3 avril 2025, tout propriétaire souhaitant mettre en location touristique un logement situé dans une copropriété doit obtenir l’accord exprès de la communauté de voisins.
Cette autorisation doit être validée en assemblée générale par au moins 60 % des copropriétaires. Sans cela, l’activité n’est pas légale.
2. Registre national unique
En application d’une directive européenne, le gouvernement espagnol a créé en 2025 un registre national unique des logements touristiques.
À partir de juillet 2025, tout logement destiné à la location de courte durée devra obtenir un numéro d’identification unique. Ce numéro sera indispensable pour être visible sur les plateformes comme Airbnb, Booking, etc.
Comment obtenir le numéro de registre national unique?
3. Enregistrement des voyageurs (SES.HOSPEDAJES)
Depuis décembre 2024, tous les propriétaires de logements touristiques doivent transmettre les données de leurs hôtes via le système officiel SES.HOSPEDAJES.
Ce registre, défini par le Décret royal 933/2021, permet de renforcer la sécurité et le contrôle des locations. Les informations des voyageurs doivent être saisies et transmises dans les 24 heures suivant leur arrivée.
Ce qu’il faut retenir
- Il n’existe pas de loi unique en Espagne pour la location touristique.
- Vous devez connaître la réglementation régionale et municipale qui s’applique à votre logement.
- Depuis 2025, certaines obligations nationales s’imposent à tous : autorisation des voisins, registre unique, plateforme SES.HOSPEDAJES.
Avant de vous lancer, prenez le temps de bien vous informer. Si vous avez besoin d’aide pour vérifier les règles applicables à votre situation ou pour accomplir les formalités, je peux vous accompagner pas à pas.
N’hésitez pas à me contacter !