Location en Espagne: Qui doit payer les réparations?

Changement du chauffe eau, réparation de la chasse d’eau ou de la machine à laver? Ces interventions sont assez fréquentes dans une propriété, mais qui doit payer pour ça? Le propriétaire ou le locataire? Cette question est assez récurrente chez les locataires et les propriétaire qui mettent leur bien en location longue durée.  

Essayons d’y voir plus clair…

Location longue durée: quelle est la réglementation en Espagne?

La réglementation des locations longue durée en Espagne et régie par la Loi sur les Locations urbaines, Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, du 24 Novembre 1994 et ses modifications postérieures (la dernière datant du 9 mars 2019).

L’article 21 de cette loi régule ce qui se réfère aux travaux d’entretien et de conservation de la propriété louée, à travers les points suivants:

 1. “Le bailleur est tenu d’effectuer, sans droit d’augmenter le loyer, toutes les réparations nécessaires au maintien de la propriété dans les conditions d’habitabilité lui permettant de servir à l’usage convenu, sauf lorsque ces réparations concernent des détériorations imputables au locataire suivant les dispositions des articles 1.563 et 1.564 du Code Civil”  

2. “Lorsque l’exécution de travaux de conservation ne peut raisonnablement pas être reportée jusqu’à la fin du bail, le locataire devra supporter ces travaux, même si ceux-ci doivent occasionner une gêne importante ou le priver d’une partie du logement. Si les travaux doivent durer plus de 20 jours, le loyer devra être diminué au prorata de la partie du logement dont le locataire sera privé. “

3. “Le locataire doit informer le propriétaire, dans les meilleurs délais, de la nécessité des travaux visés au point 1 du présent article, aux seules fins desquels il devra fournir au propriétaire une vérification directe, faite par lui même ou par des techniciens qu’il désigne, de l’état du logement. A tout moment, et après communication préalable au bailleur, il pourra effectuer les réparations urgentes pour éviter des dommages imminents ou une gêne grave, et en exiger immédiatement le montant au bailleur.”

4. “Les petites réparations rendues nécessaires par l’usure due à l’utilisation normale du logement seront à la charge du locataire.”

A partir de cette réglementation, on peut donc définir les obligations du propriétaire et celles du locataire comme suit.

Obligations du propriétaire

Comme nous l’avons vu ci-dessus, le bailleur doit assumer et réaliser toutes les réparations nécessaires au maintien et à la conservation de la propriété pour que celle-ci puisse rester habitable. Le propriétaire aura donc l’obligation d’effectuer lesdites réparations sans que cela ne lui donne le droit d’augmenter le loyer.

Ainsi, toutes les réparations qui touchent au maintien du sol, des murs et des plafonds seront à sa charge, tant que le locataire aura utilisé la propriété de façon normale et adéquate. Le propriétaire devra aussi assumer toutes les réparations qui concernent les installations électriques et de plomberie.

Les réparations et l’entretien du chauffe eau dans le cadre d’une location longue durée courent donc pour le compte du propriétaire.

Enfin, lorsque le logement loué inclut des équipements électroménagers, c’est le propriétaire qui sera responsable de leur réparation ou substitutions sauf dans le cas de réparations mineures, ou si la panne ou la détérioration est due à un mauvais usage de la part du locataire.

Obligations du locataire

Le locataire est responsable de faire une bonne utilisation de la propriété. C’est donc lui qui se responsabilisera de toutes réparations concernant des dommages dus à une utilisation non conforme de la propriété. Ainsi par exemple, c’est le locataire qui devra payer pour la peinture s’il a repeint sans la permission du propriétaire, s’il a fait des trous dans les murs, etc.. De même, il devra payer pour la réparation des meubles ou équipements qu’il aura détériorés, ou encore prendre à sa charge les réparations électriques dans le cas où il a provoqué un court circuit ou une surcharge.

Nous avons aussi vu que les petites  réparations dues à l’usure normale courent à la charge du locataire. Cela signifie que l’intervention d’un plombier pour déboucher une canalisation, changer un joint ou la chasse d’eau sera à sa charge. Il en sera de même pour changer les ampoules, la courroie d’un volet roulant qui s’est cassée, etc.

Le locataire devra aussi subir les travaux de conservation ordonnés par le propriétaire si ceux-ci ne peuvent pas être remis pour la fin du bail. Il ne pourra pas s’y opposer même si ces travaux génèrent une gêne importante ou le privent d’une partie du logement. Il aura droit à une diminution de son loyer si ces travaux durent plus de 20 jours. Cette réduction se calculera en fonction de la partie du logement ou de la superficie dont il est privé.

Le locataire peut-il effectuer des travaux dans le logement?

C’est l’article 23 de la loi qui régule cet aspect. Le locataire ne pourra, sans accord écrit du propriétaire, réaliser aucuns travaux qui modifient la configuration de la propriété ou de ses annexes, dépendances ou équipements.

Aussi, il ne pourra en aucun cas réaliser des travaux susceptibles d’altérer la stabilité ou la sécurité de la propriété.

Le propriétaire pourra exiger la remise en état initial de la propriété si des le locataire a effectué des travaux sans son autorisation. De même, s’il décide de conserver après la fin du bail les changements effectués par le locataire, ce dernier ne pourra réclamer aucune compensation ni  indemnisation.

Par contre, en cas d’urgence et afin d’éviter des dommages imminents, le locataire pourra effectuer les réparations nécessaires, après en avoir averti le bailleur, et réclamer le remboursement des sommes dépensées.

Assurance habitation

Il est fortement conseiller de souscrire à une assurance habitation en Espagne, aussi bien pour le propriétaire que pour le locataire. En cas de dommages, l’assurance pourra prendre en charge certaines réparations et le dédommagement pour les dégâts subis.