Faut-il utiliser un avocat pour acheter en Espagne ?

Avoir recours à un avocat pour votre achat, est-ce obligatoire ?

Pour acheter une propriété en Espagne contracter un avocat n’est pas obligatoire mais fortement conseillé. Il vous fera éviter bien des pièges et allègera toutes vos démarches.

Bien que toutes les transactions en Espagne se fassent devant notaire, celui-ci n’a pas tout à fait le même rôle que ses confrères Français, Belges ou Suisses. En effet le notaire ici joue le rôle de témoin officiel de la transaction, il n’effectue pas lui-même toutes les vérifications d’usage ; le jour de la signature il s’assurera simplement que les démarches nécessaires ont été faites par l’acheteur.

C’est donc à vous de faire ou d’organiser, à travers un représentant, ces démarches administratives et légales. Dans la plupart des cas, n’étant pas sur place et ne connaissant pas les lois locales l’assistance d’un avocat vous sera donc nécessaire. Il fera toutes les démarches administratives à votre place et défendra vos intérêts en cas de litiges. C’est aussi lui qui sera responsable si l’une des étapes des vérifications n’a pas été correctement effectuée.

La procuration

Dès que vous aurez trouvé et réservé votre maison ou appartement, l’avocat que vous aurez choisi pourra commencer son travail. Pour travailler dans de bonnes conditions il aura besoin d’une procuration pour pouvoir agir en toute liberté en votre nom (uniquement dans le domaine d’une acquisition immobilière bien entendu). Suivant les situations, cette procuration peut s’étendre à d’autres collaborateurs de son cabinet.

Cette procuration se signera devant notaire, elle pourra être facilement annulée à n’importe quel moment et dans n’importe qu’elle étude notariale Espagnole ou au consulat (ou ambassade) le plus proche de chez vous. Grâce à cette procuration il pourra effectuer certaines démarches comme demander vos NIE, ouvrir un compte bancaire pour vous, signer le compromis et l’acte de vente si vous n’êtes pas présents… Celle-ci s’avèrera donc indispensable si vous n’êtes pas surplace pour gérer la transaction. Bien qu’il ait la liberté d’agir en votre nom un avocat sérieux ne signera ou n’entamera jamais aucune action sans vous en avertir et sans obtenir votre consentement écrit préalable

Vérifications d’usage

Il se dirigera d’abord vers le cadastre et l’urbanisme. Il s’assurera que la propriété est bien enregistrée et que toutes les licences et autorisations ont bien été délivrées, notamment la licence de première occupation (Licencia de primera ocupación.)

Il vérifiera aussi que les vendeurs sont bien les propriétaires de la maison ou de l’appartement qu’ils vendent. Il se peut que la propriété soit détenue par une société il fera alors les mêmes recherches sur cette société.

L’une des choses les plus importantes sur laquelle il vouera une attention particulière est l’absence de dettes ou de charges sur la propriété. En effet si vous achetez en Espagne un bien sur lequel courent des dettes, vous acheterez les dettes avec. Il est donc important de vérifier que le jour de la signature toutes les éventuelles créances seront payées par le vendeur. Quelles sont ces dettes susceptibles de courir sur la propriété ? La première est bien sûr le crédit hypothécaire. Ce crédit sera annulé devant notaire le jour de la signature de l’acte (les frais relatifs à la levée d’hypothèque seront à la charge du vendeur). Mais il se peut aussi qu’il y ait des impayés au niveau des impôts locaux, des charges de copropriété…

A noter qu’il existe un document où apparaissent la plupart de ces informations. Ce document peut s’obtenir au registre de la propriété (registro de la propiedad) et s’appelle la Nota Simple. Il reprend le nom des propriétaires, la description du bien immobilier, certaines des charges, dettes ou embargos qui courent éventuellement sur le bien, les éventuelles servitudes…

NIE

Votre avocat pourra se charger d’obtenir votre NIE qui sera votre numéro d’identification fiscal ou numéro d’identification pour les étrangers. Ce numéro s’obtient auprès de la police municipale et sera requis pour toute démarche administrative que vous entamerez en Espagne.

Crédit

En cas de financement il sera en contact avec la banque chez qui vous allez contracter le prêt. Il pourra vous aider dans les démarches que vous ferez avec cet organisme, en vérifiant, traduisant ou validant les documents qui vous seront demandés.

Signature du contrat privé ou contrat d’arrhes (compromis de vente)

Il étudiera, rédigera et si besoin signera le contrat privé en prenant soin de toujours protéger vos intérêts. Il se chargera aussi de payer les arrhes au vendeur.

Signature de l’acte de propriété.

Il vous accompagnera à la signature de l’acte chez le notaire et vous servira de traducteur. Dans le cas où vous ne pouvez pas être présent ce jour là, il pourra vous représenter et signer à votre place.

Après la vente

Après la signature de l’acte il pourra se charger des différents branchements pour la maison ou l’appartement (eau, électricité) ainsi que de l’enregistrement auprès de la communauté des copropriétaires.

Honoraires

Chaque avocat peu demander les honoraires de son choix, cependant le taux le plus pratiqué sur la Costa del Sol est de 1% (+ TVA) du prix d’achat (quand la propriété a un prix peu élevé, il peut demander un forfait minimum). Si votre avocat vous demande plus que ça, vous pourrez toujours demander à ce qu’il s’aligne sur le taux pratiqué par ses confrères ou choisir un autre représentant légal.

Si vous choisissez de travailler avec moi sachez que je resterai en contact étroit avec votre représentant légal afin de m’assurer que tout se déroule correctement. Si vous ne connaissez personne sur place, je serai enchanté de vous présenter des avocats sérieux et qui parlent français. Notre rôle à tous les deux sera de vous assister, chacun dans notre domaine, tout au long de la transaction pour vous décharger au maximum du stress engendré par l’achat de votre propriété en Espagne et des éventuelles difficultés liées à votre éloignement.

Pour toute question, contactez moi dès à présent ici.