Ce que vous devez savoir pour acheter un appartement sur plan en Espagne.
Quand vous cherchez à acheter un appartement en Espagne, vous pouvez difficilement passer à côté des offres de programmes neufs. La reprise économique a ramené depuis peu les grues et les chantiers de construction dans le paysage Espagnol. La vente d’appartements neufs représente une grosse partie des transactions immobilières et ces résidences neuves sont en général entièrement vendues avant d’être construites. Donc si vous souhaitez acquérir un appartement neuf ou moderne, vous n’aurez d’autre choix que de l’acheter sur plan. Cependant cette perspective peut freiner certains d’entre vous. Je vais donc essayer de passer en revue les différents aspects d’un achat sur plan afin de peut-être dissiper certains doutes que vous pourriez avoir.
Quels sont les avantages d’acheter sur plan?
Avant tout essayons de voir quels sont les principaux avantages d’acheter une propriété sur plan.
Design moderne
Comme je l’ai dit un peu plus haut, acheter sur plan est en ce moment pratiquement le seul moyen d’acquérir une propriété d’architecture moderne. Le secteur de la construction étant resté paralysé pendant plusieurs années suite à la crise, presque aucune résidence neuve n’a vu le jour depuis les années 2008. Sur la Costa del Sol, le design moderne (style épuré, blanc au grandes ouvertures) ne se faisait pas il y a 10 ans, donc si c’est le style contemporain qui vous intéresse vous devrez vous diriger vers un programme neuf.
Qualité de construction récente
Les standards de construction et les besoins des acheteurs évoluent constamment. De nos jours, l’isolation (thermique et acoustique) est l’une premières préoccupations lorsque l’on achète un bien immobilier. Cela n’a malheureusement pas été toujours le cas dans le passé. Aujourd’hui les promoteurs répondent à ces nouvelles exigences et doivent respecter des normes qui n’existaient pas il y a quelques années. L’économie d’énergie est souvent mise en avant avec les nouveaux systèmes comme l’aérothermie par exemple qui permet de climatiser les logements et l’eau de façon plus économe. Aussi il en est fini d’entendre les voisins bouger les chaises au dessus de vos têtes ou utiliser leur salle de bain.
Garantie décennale
Les promoteurs ont l’obligation d’offrir une garantie décennale sur les constructions neuves. Ainsi, acheter un appartement neuf en Espagne vous donne cette tranquillité supplémentaire par rapport à un bien plus ancien.
Prix concurrentiels par rapport aux appartements de deuxième main
Les prix des appartements neufs sont encore très concurrentiels par rapport aux appartements de deuxième main. Ce qui explique que la majorité des acquéreurs aujourd’hui se dirigent plutôt vers les programmes neufs.
Plan de financement
Comme nous le verrons plus bas, acheter sur plan peut aussi offrir une certaine flexibilité au moment de financer votre achat. Vous pouvez acheter un appartement aujourd’hui et le plus gros du prix ne sera payé qu’à la livraison. Les investisseurs jouent sur ce point car au moment de payer le solde, leur appartement aura déjà pris de la valeur par rapport au prix d’acquisition.
Quels sont les inconvénients d’acheter sur plan
Le premier des inconvénients d’acheter un appartement sur plan sera pour beaucoup d’entre vous l’attente. Les délais de livraison peuvent aller de 12 à 24 mois.
Aussi, une grande partie de ces programmes neufs sont entièrement vendus avant même d’avoir été construit. Cela veut dire qu’il faut acheter sans pouvoir voir ni toucher, ce qui peut gêner ceux d’entre vous qui ont du mal à se projeter et à faire jouer leur imagination.
Enfin la configuration de la Costa del Sol fait que ces programmes neufs sont souvent situés un peu plus loin de la plage et des commerces. Pour ceux qui souhaitent pouvoir aller à pieds à la mer ou faire ses courses, le choix dans le neuf sera plus limité et les prix beaucoup plus élevés.
Ça y est, vous êtes convaincus et vous souhaitez acheter vous aussi votre appartement neuf sur la Costa del Sol? Voici donc comment ça marche.
Les étapes de votre acquisition
Les visites
Comme je l’ai déjà dit l’offre de programmes neufs est très importante sur la Costa del Sol. Je peux vous donner accès à tous les programmes disponibles sur le marché mais il sera presque impossible de tous les visiter. Il est donc important de discuter d’abord de vos critères de recherche et de vos besoins afin de se focaliser sur les offres qui correspondront le mieux à vos attentes.
Je coordonnerai ensuite les visites avec tous les promoteurs. La plupart d’entre eux possèdent un bureau de vente sur place auquel nous nous rendrons, ce qui vous permettra de voir la parcelle, l’environnement et la vue. Une présentation du projet vous sera faite au cours de laquelle vous aurez accès à tous les plans, maquettes, les infographies, vidéos et autres informations nécessaires.
S’il n’existe pas encore d’appartement témoin on vous exposera des échantillons des matériaux et le modèle des équipements qui seront utilisés. Certains promoteurs peuvent offrir le choix des matériaux pour les cuisines ou les salles de bain par exemple.
Enfin une liste exhaustive des prix et des appartements disponibles vous sera présentée.
Vous recevrez au cours de ces visites toutes les informations dont vous aurez besoin pour faire votre choix.
Visites et achat à distance
Même si cela n’arrive pas tous les jours, il n’est pas rare de procéder à des achats à distance sur ce type de produits.
Comme je le mentionnais un peu plus haut, la plupart de ses programmes sont commercialisés avant même que ne soit donné le premier coup de pelleteuse. Il n’y a donc rien à visiter et toutes les informations sont fournis grâce aux plans et aux cahiers des charges. Si certaines personnes peuvent se sentir mal à l’aise avec cela et éprouver des difficultés à se projeter, d’autres n’ont pas ce problème et font même des réservations sans même être sur place.
Cela se passe en général lorsque les clients ne peuvent pas se déplacer rapidement et qu’ils craignent de perdre une propriété qui les intéresse. Par exemple lorsqu’un programme vient juste d’être lancé et qu’il s’agit de réserver rapidement les meilleures unités, ou au contraire lorsqu’il ne reste plus beaucoup de disponibilités et que les derniers appartements sont sur le point d’être vendus.
On procède alors à une transaction à distance. Dans ce cas, je fais en sorte que les clients reçoivent toutes les informations comme s’ils étaient sur place. Je prépare des reportages vidéos en filmant la parcelle et l’environnement du projet s’ils ne connaissent pas les lieux. On peut organiser une visite par vidéoconférence sur le chantier ou dans l’appartement en question (si l’avancement des travaux le permet) afin que les clients puissent voir exactement la vue qu’ils auront, l’emplacement des blocs voisins, les installations de la résidence, etc.
La réservation et la plupart des démarches peuvent être faites à distance, ce qui permet à l’acquéreur de pouvoir sécuriser sa propriété même s’il ne peut pas se déplacer dans l’immédiat.
La réservation
Lorsque vous aurez trouver le programme neuf et l’appartement de vos rêves il faudra procéder à une réservation. Ceci permettra de le bloquer et évitera que d’autres clients, parmi les nombreuses visites quotidiennes que reçoivent les promoteur, ne puissent choisir la même unité.
La réservation se fait par biais de la signature d’un document et d’un dépôt qui est généralement 6.000€ (le montant du dépôt peut varier d’un promoteur à l’autre).
Ça y est, votre appartement est retiré du marché et personne d’autre ne peut désormais l’acheter.
Les vérifications légales et le compromis
Maintenant que votre appartement est sécurisé, votre avocat procèdera aux vérifications légales. Il s’assurera que tout est en ordre avec le programme et le promoteur. Une fois que ces vérifications seront faites et que les licences seront en place, il pourra procéder à la signature du compromis. Le contrat pour un achat sur plan est beaucoup plus gros que pour l’acquisition d’une propriété de deuxième main. Il doit reprendre entre autres tout ce qui vous a été dit pendant la présentation, incorporer les plans détaillés, le cahier des charges, le plan de paiement et les délais maximum de livraison.
Le plan de financement
Un des avantages de l’achat sur plan et le plan de financement. Celui-ci dépendra de chaque promoteur mais la forme la plus courante consiste à effectuer le paiement en deux ou trois étapes.
Un premier paiement est effectué lors du compromis de vente, ce montant varie en général entre 20% et 30% du prix.
Un paiement intermédiaire peut ensuite être demandé au cours de la construction (cela peut représenter entre 10% et 20% suivant ce qui a été payé lors du compromis).
Le solde n’est payé que lors de la signature de l’acte chez le notaire et de la remise des clés.
La plupart du temps ce solde représente 60% à 70% du prix.
Cette forme de paiement peut donc intéresser certains d’entre vous qui souhaitent acheter en Espagne mais qui n’ont pas tous les fonds disponibles dans l’immédiat. Vous pouvez donc acheter un appartement aujourd’hui et n’avoir à payer le plus gros du capital que dans plusieurs mois.
A chaque étape de paiements, vous paierez la TVA correspondante (10% s’agissant d’immobilier). Le reste des frais liés à l’achat (notaire, enregistrement, etc.) seront réglés à la signature de l’acte. Les avocats demandent en général 50% de leurs honoraires lors du compromis et le reste lors de la finalisation de la transaction.
Aval bancaire
Toutes les sommes versées au promoteur au cours de la construction doivent être versées sur un compte spécial et sont avalisées par la banque. Vos paiements sont donc garantis en cas de faillite ou défaillance du promoteur. Le promoteur ne pourra encaisser ces sommes définitivement que lorsque l’appartement sera dûment livré.
Les délais.
Lorsque vous visiterez des programmes neufs on vous donne toujours une date approximative de livraison. Cependant afin d’éviter d’éventuelles déconvenues, il faut toujours être prudent sur les délais annoncés car ceux-ci dépendent de plusieurs facteurs:
- Le temps nécessaire à la construction
- Le temps nécessaire à l’obtention des licences.
Si le promoteur sait le temps que prendra la construction à partir du début des travaux, le temps nécessaire à l’obtention des licences peut-être lui plus difficile à prévoir avec précision.
D’abord un chantier ne peut pas démarrer avant de recevoir officiellement le permis de construire (licencia de obras).
Ensuite, même une fois la construction achevée vous ne pourrez pas forcément prendre possession de votre appartement tout de suite. Les propriétés ne pourront être livrées que lorsque la licence de première occupation (licencia de primera occupación) aura été délivrée.
C’est l’obtention de ce licences qui peut retarder votre projet car ces démarches administratives peuvent malheureusement prendre plusieurs semaines, voire plusieurs mois.
Un date inscrite dans le contrat
Le promoteur doit dans tous les cas s’engager dans le contrat d’achat (compromis de vente) à une date limite pour la remise des clés. Il prend donc en compte les délais pour l’obtention de la licence avec souvent une marge de sécurité pour s’assurer d’être dans les temps. Une fois le compromis signé vous aurez donc une idée assez précise de la date à laquelle vous prendrez possession de votre bien.
Là où il convient d’être plus prudent sur les délais c’est lorsque vous faites une réservation sur un programme qui n’a pas encore la licence de construction. En effet de nombreux programmes neufs sont commercialisés avant même d’avoir reçu la licence qui leur permet démarrer les travaux. Dans ce cas vous pouvez déjà réserver votre appartement, mais le compromis ne pourra se signer que lorsque le promoteur aura reçu la licence. Suivant l’avancée du dossier au sein de la mairie et suivant les municipalités cela peut durer plusieurs mois.
Donc si vous visitez un programme tout récent sur le marché qui n’a pas encore sa licence de construire, mieux vaut être patient…
La livraison.
Une fois la construction terminée et la licence de première occupation délivrée, vous pourrez prendre possession de votre appartement. Vous passerez chez le notaire et pourrez récupérer les clés après paiement du solde et signature de l’acte.
Bien que vous aurez un certain délai pour vérifier que tout est en ordre et déclarer les petits défauts ou dysfonctionnements qu’il pourrait y avoir dans la propriété, certains promoteurs organisent aussi une visite d’inspection antérieure à la signature de l’acte.
L’achat d’un appartement sur plan en Espagne n’est donc pas une chose difficile en soit, elle demande juste un peu plus de patience et dans certains cas de capacité à se projeter. Cela reste aujourd’hui une façon très sûre d’acquérir un bien immobilier en Espagne.
Pour faciliter votre acquisition je vous offre un accompagnement complet du début à la fin de votre démarche. Je peux organiser pour vous tout le programme des visites, servir d’intermédiaire entre vous et le promoteur, assurer le suivi administratif, vous tenir au courant de l’avancée des travaux avec l’envoi de photos et vidéos, faire les visites d’inspection, etc.
Pour plus d’information, n’hésitez pas à me contacter sans obligation.